Uma boa alternativa para quem deseja aproveitar os lucros do setor imobiliário sem precisar adquirir uma propriedade são os Fundos Imobiliários.

Esse tipo de investimento se mostra uma opção excelente e bastante viável para quem busca ter retornos nesse mercado e, consequentemente, menos dores de cabeça operacionais.

Com a queda brusca da taxa básica de juros (Selic), os investidores brasileiros foram levados a correr mais risco em busca de melhores retornos. 

Por consequência, os Fundos Imobiliários acabaram se popularizando no mercado de investimentos.

Segundo dados da B3, o segmento de FIIs, que tinha apenas 20 mil investidores há dez anos, já contava com 1,583 milhão de investidores em janeiro de 2022.

Se você tem interesse em compor sua carteira de ativos com algum dos diferentes tipos de Fundos Imobiliários, está no caminho certo.

Mas você sabe como iniciar os investimentos nos Fundos Imobiliários? Neste conteúdo, vamos tirar todas as suas dúvidas sobre os benefícios de ter os FIIs na sua carteira.

O QUE SÃO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIs)?

Quando se pensa em obter renda passiva com o mercado da construção civil, é natural que a compra de imóveis seja a primeira opção.

Contudo, os Fundos Imobiliários também cumprem esse papel.

Ou seja, em vez de comprar um apartamento, o investidor atuará em uma espécie de “sociedade de investidores”.

E assim, poderá ser dono de inúmeros imóveis em simultâneo, residenciais ou corporativos, nos mais importantes endereços do país.

Em termos simples, ao invés de comprar uma estrutura física, o acionista compra uma parcela de um ou mais empreendimentos. 

Esses cotistas não são donos do espaço e também não possuem poder de decisão. 

Entretanto, é possível receber os lucros proporcionais ao investimento.

Nesse cenário, há um gestor do fundo, que será o responsável por encontrar e investir nos ativos imobiliários que ofereçam maior segurança e lucratividade para o fundo.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os fundos imobiliários se dividem em algumas categorias. No entanto, duas merecem destaque por serem as mais usuais:

No primeiro, existe o investimento em ativos que serão alugados. Eles também são chamados fundos de tijolo. 

Nesse cenário, os investidores aplicam seu dinheiro em determinados locais físicos, como “shopping” ou hotéis, e obtêm retorno a partir da locação desses ambientes.

Já nos fundos de papel, o investimento está nos títulos. 

Ou seja, o acionista recebe a partir da valorização dos mesmo, e não dos aluguéis propriamente ditos.

Embora em ambos os casos existam o repasse regular dos rendimentos aos investidores, eles se enquadram como renda variável e não como fixa.

O motivo para isto é que os Fundos Imobiliários estão sujeitos às oscilações da Bolsa de Valores. Além disso, não há garantias de lucros periódicos.

Quais são as características do investimento em FIIs?

Na prática, o gestor do Fundo Imobiliário deve selecionar e realizar investimentos seguindo regras estabelecidas em regulamento, relacionadas ao nível de risco e liquidez de cada ativo.

Essa atividade pode ser exercida através de uma gestão passiva, quando há limitação de desempenho por um benchmark, ou de gestão ativa.

No último caso, quando há liberdade na seleção de ativos e operações em busca de melhores resultados.

Em um Fundo Imobiliário, os ganhos obtidos com os investimentos são divididos mensal ou semestralmente entre os investidores, de forma proporcional à quantidade de cotas de cada um.

No entanto, quem investe em FIIs também está sujeito a alguns custos, como a taxa de administração (remuneração do gestor) e taxa de performance (no caso de fundos com resultado atrelado a indicadores).

De acordo com a Lei 11.196, de 2005, algumas das principais regras dos Fundos Imobiliários são:

• Mínimo de 50 cotistas em sua composição;
• Limite de 10% do fundo por cotista;
• Distribuição obrigatória de 95% do resultado semestral;
• Ser listado na bolsa de valores brasileira, a B3.

Na B3, assim como as units, os FIIs são identificados pelo número 11 ao final do ticker, um código com quatro letras maiúsculas. 

Apesar de estarem sujeitas à influência da oferta e demanda, as cotas dos fundos possuem uma volatilidade menor do que a das ações.

Agora que você já entende como os Fundos Imobiliários funcionam, chegou a hora de entender a diferença entre os diversos tipos existentes no mercado brasileiro.

QUEM DEVE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os Fundos Imobiliários podem ser classificados como um dos formatos de investimentos preferidos por quem está se familiarizando com o mercado financeiro.

Principalmente para quem possui horizontes mais longos e não está preocupado com rendimentos imediatos.

Eles se destacam por terem uma barreira de entrada relativamente baixa. É possível, por exemplo, encontrar cotas de FIIs por R$100.

Entretanto, isso não significa que quem dispõe de valores mais altos para investir não deve olhar com atenção para eles.

É importante destacar que os Fundos Imobiliários conseguem produzir rendimentos periódicos. 

Esses, consequentemente, são proporcionais a quantidade de cotas adquiridas.

Além disso, eles são uma ótima opção para quem busca ter uma carteira de investimentos mais diversificada. 

Assim, os Fundos Imobiliários se apresentam para quem vê o potencial de mercado de imóveis, mas não pode ou quer adquirir um.

É sempre importante ressaltar que ter uma estrutura física traz consigo vários custos, especialmente com manutenção. Isso pode se converter em grandes preocupações e prejuízos no futuro.

QUAIS AS VANTAGENS DE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os FIIs possuem ótimos benefícios. O principal deles está, justamente, na possibilidade de conseguir rendimentos com regularidade e diversificar em diversos imóveis.

O melhor de tudo: sem precisar se tornar dono de apenas um ou vários, e ter que arcar com todas as responsabilidades de sua gestão ou manutenção.

Além disso, quem compra FIIs não passa pelas mesmas dores que o dono de um condomínio, por exemplo. 

Toda a preocupação com manutenção e outras papeladas referentes aos imóveis ficam na responsabilidade dos administradores e gestores do local.

Ademais, outro ponto que merece destaque é que, caso você opte por retirar o dinheiro que aplicou, é possível resgatar só uma porcentagem. 

Algo que seria impensável em um imóvel de fato, percebe?

Assim, os Fundos Imobiliários são ideais para quem busca:

• uma opção acessível para investir no mercado de imóveis
• diversificar sua carteira de ativos
• garantir uma renda passiva a partir de “aluguéis”

Como analisar um FII? Entenda 3 dos principais aspectos 

Analisar um Fundo Imobiliário para investir envolve uma série de ações, como checar a localização dos imóveis e identificar quem é o administrador do fundo.

Outros pontos importantes na hora de analisar um FII é entender quais são as taxas cobradas pelo fundo e avaliar o número e liquidez das cotas emitidas.

Além desses aspectos, existem outros 3 fatores que são fundamentais na hora de analisar um Fundo Imobiliário para investir. São eles: 

Dividend Yield

O Dividend Yield (DY) é uma métrica usada para averiguar a performance de retorno do fundo de acordo com os proventos pagos aos cotistas.

Seu cálculo leva em conta os rendimentos distribuídos em relação ao valor da cota. 

De modo geral, essa avaliação leva em conta os últimos 12 meses do Fundo de Investimento, podendo se estender para períodos maiores, como 24, 36 e 48 meses, por exemplo.

Se o Dividend Yield se mantém em uma taxa constante ou crescente, eis um bom sinal de gestão do fundo.

Como não existe um DY ideal, faz sentido comparar o resultado com o de outros fundos do seu interesse.

Vacância

Se o ganho dos FIIs está atrelado ao rendimento dos aluguéis, é importante entender se eles estão ocupados ou ficam vagos, não é mesmo?

E isso é possível através da análise da Vacância.

A Taxa de Vacância representa o percentual de um imóvel que se encontra desocupado, sendo uma métrica bastante importante para escolher um Fundo Imobiliário.

Por meio dela, é possível entender por quanto tempo um imóvel está vago e alguns sinais sobre sua qualidade e localização. 

Afinal de contas, os melhores imóveis são os que tendem a ficar menos tempo vazios.

Na prática, quando os empreendimentos possuem uma menor Taxa de Vacância, eles conseguem entregar uma melhor rentabilidade aos cotistas.

Vale ressaltar, no entanto, que períodos com Vacância elevada podem gerar oportunidades de compra de ativos mais baratos.

Para chegar a essa métrica, é importante considerar o cenário atual e a vacância histórica do imóvel.

Setor de atuação

O setor de atuação de um Fundo Imobiliário é outro fator essencial a ser analisado no momento de decisão.

Isso porque, dependendo do setor, ele pode se distanciar ou estar alinhado ao seu perfil de investidor e objetivo financeiro.

De modo geral, os principais tipos de fundos são os fundos de tijolo (com imóveis reais e lucros através dos aluguéis e vendas) e os fundos de papel (investem em outros ativos financeiros do mercado imobiliário, incluindo outros fundos).

Dentro destes, a partir de subdivisões baseadas no tipo de imóvel investido, você poderá escolher entre diversos setores, como por exemplo:

• Shoppings;
• Lajes Corporativas;
• Hotéis;
• Galpões industriais;
• Galpões logísticos;
• Hospitais;
• Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
• Fundos de Fundos (FOFs);
• Agências bancárias;
• Imóveis educacionais.

Como investir em FIIs com auxílio profissional?

Existem uma série de Fundos Imobiliários listados na Bolsa de Valores, mas para determinar quais são os melhores, alinhados aos seus objetivos, contar com profissionais aumentará as chances de sucesso da sua carteira.

Aqui na Portofino temos uma área específica responsável por Fundos Imobiliários. 

São profissionais do segmento, especialistas que, além de conhecer profundamente o processo de gestão dos FIIs, estão antenados com o mercado para ver quais as melhores alternativas para as carteiras dos nossos clientes.

Se quiser entender mais sobre isso ou deseja começar um investimento neste tipo de produto, vamos agendar uma conversa, clique aqui.

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